Zgodnie z artykułem 6 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. Na temat natury prawnej wspólnoty mieszkaniowej istniały do grudnia 2007 dwa odrębne poglądy.
I pogląd – wspólnota mieszkaniową jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną. Może posiadać majątek odrębny od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06)
II pogląd – wspólnota mieszkaniową jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną. Prawa majątkowe może nabywać tylko do majątku wspólnego właścicieli (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 212, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6)
Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 wprowadziła zasadę prawną, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Sąd Najwyższy wyraźnie zaznaczył że wspólnoty mieszkaniowej ma zastosowanie art 33 (1) Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy doprecyzował:
” W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.”
Rozważania te mają istotne znaczenie w dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych od wspólnoty , przez poszkodowanego lub Ubezpieczyciela w drodze regresu, w sytuacji kiedy wspólnota nie ma ubezpieczenia OC lub kiedy suma gwarancyjna uległa wyczerpaniu.
Photo credit: o palsson / Foter / CC BY
read more
