zarząd nieruchomością

Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) .Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje wspólnota. Odpowiada za jej utrzymanie i stan techniczny.  Jako przykłady nieruchomości wspólnej można wymienić: schody, windy, dach, ściany nośne, instalacje. Jednak definicja nieruchomości wspólnej nie daje odpowiedzi odkąd  części budynku, urządzenia , instalacje są  wspólną nieruchomością a odkąd są przedmiotem odrębnej własności lokalu.

Aby rozwiązać problem braku sprecyzowania pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty mieszkaniowe wprowadzają w regulaminie doprecyzowanie definicji . Doprecyzowanie może tylko  rozgraniczyć elementy na styku tych nieruchomości, tam gdzie tego wymaga praktyka, aby za każdym razem przeprowadzania np. przeglądów czy usuwania awarii nie wracać do rozstrzygania tego problemu, i tak, np wspólnoty doprecyzowują ważną, z praktycznego punktu widzenia kwestię granic instalacji :

1. instalacja centralnego ogrzewania – od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego ciepłomierza służącego do pomiaru ciepła w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,
2. instalacja gazowa – od głównego zaworu w budynku do zaworu na wejściu do kotłowni,
3. instalacja elektryczna – od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokalu, tzw. obwody administracyjne – instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa,
4. instalacja wodociągowa, od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a tak e instalacja w pomieszczeniach wspólnych,
5. instalacja kanalizacyjna, od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdującym się w obrębie tych lokali, a tak e zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe.

Kwestia co jest nieruchomością wspólną stanowiła przedmiot rozstrzygnięć sądów, i tak:
a) balkon – Uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/2008, fragment uzasadnienia:
„Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną”
b) instalacja grzewcza – Uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97, fragment uzasadnia:
„Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli.
W pierwszej kolejności należy sięgać do art. 13 ust. 1 omawianej ustawy, z którego wynika, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi zostać dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. W stanie faktycznym, który legł u podstaw powstania rozpatrywanego zagadnienie prawnego, odłączenie lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania i zainstalowanie innego systemu ogrzewania utrudniło innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, przejawiające się koniecznością ponoszenia zwiększonych opłat za dostarczane ciepło lub też – ewentualnie – koniecznością poniesienia kosztów zainstalowania liczników pobieranej energii cieplnej. Oznacza to, że działania jednego ze współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostawały poza granicami przysługującego mu prawa. Możliwość ich podjęcia uzależniona była zatem od uzyskania zgody właścicieli pozostałych lokali”

c) Sufit i strop – wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13, fragment uzasadnienia:
„Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Jednakże płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element za którego stan odpowiedzialności ponosi Wspólnota. W przypadku naruszenia tego elementu lub jego wad oddziaływujących na więcej niż jeden lokal, koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota.”

Photo credit: Sam Howzit / Foter / Creative Commons Attribution 2.0 Generic (CC BY 2.0)