Blog

Spółdzielnia mieszkanowa, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, sprawuje zarząd powierzony nieruchomością wspólną, o którym mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art 27 ust 2 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Obiegowo mówi się, że spółdzielnia występuje jako tzw zarządca przymusowy, ale jest to bardzo nieprecyzyjne określenie, bo spółdzielnia nie jest zarządcą, a zarząd nieruchomością wspólną sprawuje z mocy prawa w okolicznościach określonych w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

W sytuacji kiedy spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem  artykułu  18 ust 1  oraz art. 29 ust. 1 i 1a , zgodnie z którymi:

a) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję poza-księgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.(art. 29 ust 1)

b)  okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust 1a)

W sytuacji kiedy spółdzielnia sprawuje zarząd  nieruchomością wspólną  nie stosuje się także przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli,  chyba że :

a) większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podjęła uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art 24 (1) ust 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

b)  w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni (art 26 ust 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Na tle takiego stanu prawnego sądy wielokrotnie rozstrzygały o uprawnieniu spółdzielni mieszkaniowych do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd. Spotkać można dwa przeciwstawne stanowiska:

a)a) Spółdzielnia nie jest uprawniona do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd i dla ich dokonania musi mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej

b) b) Spółdzielnia jest uprawiona do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd  i nie musi mieć dla ich dokonani zgody wszystkich współwłaścicieli.

27 marca 2014 Sad Najwyższy podjął uchwałę wskazującą na słuszność drugiego stanowiska. Na postawione pytanie:  „Czy sprawowany przez spółdzielnię zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni w ramach art. 27 u. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.) uprawnia spółdzielnię do samodzielnego podejmowania decyzji odnośnie tych nieruchomości także w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu czy też potrzebne jest pozyskiwanie przez spółdzielnię zgody każdego z współwłaścicieli zgodnie z art. 199 k.c.?”, Sąd Najwyższy podjął uchwałę III CZP 122/13 o następującej treści „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222).”. Link do strony SN  z tym orzeczeniem tutaj

foto: josemanuelerre / Foter / CC BY-ND